จากกรณี “แอชตัน อโศก” คอนโดหรูของ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ถูกเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง ส่งผลกระทบทำให้วงการอสังหาริมทรัพย์สะเทือนไม่ใช่น้อย แต่ถ้าสแกนที่ดินย่านอโศก ต้องยอมรับว่าเป็นย่านที่ติด Top 5 เช่นกัน ซึ่งตามข้อมูลของ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท เปิดเผย ผลสำรวจ ราคาที่ดินที่แพงที่สุดในกทม. ปี 2565 พบว่า

อัปเดตโครงข่ายรถไฟฟ้า กทม.-ปริมณฑล ช่วง 8 ปี เปิด 8 เส้นทาง

อสังหาฯไทยถึงทางแยก "โตแค่เมืองใหญ่ เมืองรองซบเซา"

อันดับ 1. สยามสแควร์ ราคาที่ดินแพงสุด อยู่ที่ ตารางวาละ 3.5 ล้านบาท หรือไร่ละ 1,400 ล้านบาท

อันดับ 2. คือ ชิดลม ตารางวาละ 3.3 ล้านบาท หรือไร่ละ1,320 ล้านบาทคำพูดจาก สล็อต777

อันดับ 3. เพลินจิต ตารางวาละ 3.3 ล้านบาท หรือไร่ละ1,320ล้านบาท

อันดับ 4 . นานา ตารางวาละ 3.3 ล้านบาท หรือไร่ละ1,320 ล้านบาท

อันดับ 5. คือ ที่ดินแยกอโศก ตารางวาละ 2.9 ล้านบาท หรือ ไร่ละ 1,160 ล้าน ราคาเท่ากับถนนวิทยุ

แยกอโศกเป็นย่านคนรวย หรือ เบเวอรี่ฮิลล์เมืองไทย เจ้าของที่ดินเป็นเศรษฐีเก่า นอกจากนี้จะเห็นได้ว่าความเจริญกระจายมาตามรถไฟฟ้า BTS และ MRT เจ้าของที่ดินในซอยหรือตามปากซอยที่เคยเป็นของเศรษฐีเก่าก็เปลี่ยนมือเป็นของนักลงทุนข้ามชาติมากขึ้น มีการขึ้นโรงแรมขนาด 5-6 ดาวหลายแห่ง

ครึ่งปี 66 คอนโดฯใหม่ กทม. ราคาพุ่งแรงกว่าบ้านเดี่่ยว-ทาวน์เฮ้าส์ จากต้นทุนสูงขึ้น

ขณะเดียวกันข้อมูลจากดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2566 พบความเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่ชะลอตัวลง

ปัจจัยรุมทั้งคนไม่มีกำลังซื้อ ภาษีที่ดิน ดอกเบี้ยขึ้น

ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่ามีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง เนื่องจากการที่เศรษฐกิจไทยในช่วงครึ่งปี 2566 มีการขยายตัวลดลงกว่าที่คาดการณ์ไว้ การยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของ ธปท. และภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่สูงถึง 90% ของ GDP อีกทั้งเป็นช่วงภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น

ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยที่จะทำให้ความสามารถในการซื้อและการผ่อนชำระที่อยู่อาศัยของประชาชนลดลง ส่งผลให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัว

ขณะที่ผู้ประกอบการชะลอแผนในการเปิดขายโครงการใหม่ในปีนี้ถึงปี 2567 มีผลให้เกิดการชะลอการซื้อที่ดินเปล่าเพื่อรองรับการพัฒนาลงบ้างในหลายทำเล รวมถึงการที่รัฐบาลได้ประกาศจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตรา

ทำให้ ในปี 2566 ผู้ประกอบการต้องปรับแผนการซื้อที่ดินสะสมเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการในอนาคต ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่ดินสะสมในตลาดเพื่อเป็น Land Bank ลดลง เพื่อควบคุมภาระต้นทุนจากการถือครองที่ดิน โดยภาระภาษีที่ดินฯ ซึ่งเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการในระยะต่อไป

ชานเมืองกรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีการเปลี่ยนแปลงของราคามากขึ้น

แต่ที่ดินที่บริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯและปริมณฑลมีการเปลี่ยนแปลงของราคามาก เนื่องจากที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมืองมีราคาไม่แพงและยังสามารถนำไปใช้ในการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบได้ ทำให้สามารถควบคุมต้นทุนของราคาที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยได้

โดยโซนเหล่านี้เป็นโซนที่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก และที่สำคัญเป็นโซนที่มียอดขายในระดับต้น ๆ อีกด้วย

ส่องราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้า

สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่านในไตรมาสนี้ พบว่าเส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน

ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว และเป็นโครงการในอนาคตที่มีการเชื่อมต่อกับพื้นที่สำคัญด้านพาณิชยกรรมและเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงการอยู่ในปัจจุบัน

อย่างไรก็ตาม ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 376.5 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลงร้อยละ -2.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า