ก่อนอื่นต้องณู้ก่อนเลยว่าในกรณีที่เป็นบุคคลธรรมดา หากขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียภาษี ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียม ซึ่งมีอยู่ด้วยกัน 4 อย่างคือ
วันสุดท้าย! ยื่นภาษีออนไลน์ 2565
ความต่างของการยื่น "หน่วยลงทุน SSF – RMF" ของปีภาษี 65 และปีก่อนหน้า
1. ค่าธรรมเนียม เป็นค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ คิดในอัตรา 2%จากราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า ก็ใช้ราคานั้นในการคำนวณ โดยราคาประเมิน คือราคาที่รัฐบาลกำหนดให้เป็นราคากลางของอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ เพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการคิดค่าธรรมเนียมและภาษีจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
โดยจะมีการปรับราคาประเมินใหม่ทั่วประเทศทุกๆ 4 ปี ตรวจสอบได้ที่http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/index.asp
เพื่อให้ผู้ที่จะซื้อหรือจะขายที่ดิน กำหนดราคาได้เหมาะสม โดยราคาประเมินอาจจะสูงหรือต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงก็ได้ แต่โดยส่วนใหญ่แล้วราคาประเมินจะต่ำกว่า
ส่วนราคาตลาด คือ ราคาที่ใช้ในการซื้อขายกันจริง ซึ่งจะสอดคล้องกับอุปสงค์และอุปทานของตลาดในแต่ละช่วงเวลา มีการปรับตัวตามภาวะค่าครองชีพอยู่ตลอดเวลา ราคาตลาดจึงมักสูงกว่าราคาประเมิน
2. ค่าอากรแสตมป์ คือ ค่าอากรแสตมป์ที่ผู้ขายต้องเสียในขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ อยู่ที่ 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินโดยเลือกราคาที่สูงกว่ามาใช้ในการคำนวณ
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลาน้อยกว่า 5 ปี (แบบนับวันชนวัน) จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ถ้าถือครองอสังหาริมทรัพย์นานเกินกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งคิดในอัตรา 3.3% ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมิน โดยเลือกราคาที่สูงกว่ามาใช้เป็นฐานในการคำนวณ กรณีที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะได้รับยกเว้นค่าอากรแสตมป์ในข้อ 2
4. ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย เนื่องจากเงินจากการขายอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นรายได้ จึงต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เพื่อเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย โดยใช้ราคาประเมิน (40(8) มาตรา 49 ทวิ แห่ง ประมวลรัษฎากร) หักด้วยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165 พ.ศ. 2529) ตามจำนวนปีที่ถือครอง
และเมื่อต้องการขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านใหม่ ผู้ขายสามารถประหยัดภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ถ้าเข้าเงื่อนไข 2 ข้อ ดังนี้
1. มีในทะเบียนบ้านหลังที่ขายไม่น้อยกว่า 1 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายน้อยกว่า 1 ปีก็ได้ แต่ระยะเวลาการมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขาย และหลังใหม่ นับถึงวันขาย รวมกันแล้วต้องไม่น้อยกว่า 1 ปี
2คำพูดจาก เว็บสล็อตแท้. ขายบ้านเก่าแล้วซื้อบ้านใหม่ หรือซื้อบ้านใหม่ก่อนแล้วขายบ้านเก่า ภายใน 1 ปี
โดยการขอคืนภาษีนี้ต้องไม่มากกว่าราคาบ้านใหม่ที่ซื้อ(อ้างอิงข้อมูลจาก ประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 125))
มีเงื่อนไขคือ
- บ้านใหม่ราคาแพงกว่าบ้านเก่า ขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายได้ทั้งหมด (จากตัวอย่างขายบ้านเก่า 5 ล้านบาท เพื่อซื้อบ้านใหม่ 7 ล้านบาท ขอคืนภาษีได้ 50,000 บาท)
- บ้านเก่าราคาแพงกว่าบ้านใหม่ ขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายได้บางส่วน (จากตัวอย่างขายบ้านเก่า 5 ล้านบาท เพื่อซื้อบ้านใหม่ 3 ล้านบาท ขอคืนภาษีได้ 24,000 บาท)
สำหรับ การขอคืนภาษีจากการขายบ้าน
การขอคืนภาษีจากการขายบ้านนั้น ผู้ขายต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่กรมที่ดินไปก่อน แล้วมายื่นเอกสารขอคืนภาษีจากสรรพากร โดยกรอกแบบฟอร์ม ค.10ณ สรรพากรพื้นที่ แล้วยื่นคำร้องขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย พร้อมแนบเอกสาร ดังนี้
- ใบเสร็จรับเงินค่าภาษีเงินได้ฉบับที่กรมที่ดินออกให้
- สำเนาสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แห่งเดิม
- สำเนาสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้มีเงินได้สำหรับอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ (กรณีมีชื่อในทะเบียนบ้านแห่งเดิมน้อยกว่า 1 ปี)
ประมูลบ้านมือสองออนไลน์ 1,300 รายการทั่วประเทศ ลดสูงสุดถึง 40%
ภาพ :กรอกแบบฟอร์ม ค.10
ที่มา : ธนาคารไทยพาณิชย์,www.ddproperty.com